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土拍规则生变:当开发商拍地需摇号且限价

来源:本站原创  作者:admin  更新时间:2021-09-02  浏览次数:

  8月以来,深圳、天津、上海、杭州、长沙等十余个城市暂缓或中止了第二轮的集中供地。

  土地拍卖是房地产链条中的第一环,开发商的拿地价又很大程度上影响着接下来的房价。那么,第一轮集中供地政策在执行时出现了哪些问题?调整后的集中供地“2.0”是怎么样的,会影响房价吗?下面具体来看看。

  政策的具体变化是:地方政府集中发布土地出让公告,集中出让土地,一年内发布公告不超过三次。

  有个很形象的比喻,将开发商拿地比作他们坐下来吃一顿婚宴喜酒。以前的上菜模式是,一次只上一两盘菜,开发商如饿狼般马上吃个精光,那风卷残云的场面,着实令人尴尬。

  在集中供地政策下,如今的上菜模式是,一次上好多盘菜,大家总该一片祥和地享受宴席了吧。

  与此同时,这里还有一个隐形门槛。因为一年只有三次拿地的机会,意味着一次可能会拿好几块地,对开发商的资金量要求更高。

  因此,剧本是美好的,是希望通过这个政策来降低土地的溢价率,从而减缓房价上涨的速度。

  来看下22个试点城市第一轮集中供地的数据。从成交总金额来看,破千亿的城市有两个,分别是杭州(1160亿)、北京(1105亿)。从溢价率看,第一轮土拍中,重庆和深圳的地块平均溢价率超过30%,杭州、宁波、厦门的地块平均溢价率超过20%。

  其中,溢价率最高的地块位于重庆,溢价率高达129.98%。此外,武汉也有3宗地块溢价率超过100%。

  不管上多少菜,依旧是风卷残云。至少从数据来看,第一轮集中供地政策的执行,并没有降低土地市场的热度。

  第一轮集中供地偏离了剧情,没关系,还有第二轮、第三轮,只要调控的方向是确定的,具体的政策可以打补丁。

  这些城市按下第二轮集中供地暂停键的背后,业内人士猜测主要是两个原因:第一个,第一轮尝试土地溢价率太高,不符合中央的调控方向;第二个,房企的利润微薄甚至亏损,导致它们拿地积极性降低。第一个原因,上面已经分析过了,第一轮集中供地的溢价率依然很高。

  第二个原因,开发商的利润低,除了土地溢价率飙升带来的拿地高成本,还因为拿地被附加了各种捆绑条件,比如需要代建“公租房”“人才房”,当溢价率到达上限后,房企之间就要竞争“哪家自持的比例更高”,自持意味着不能对外销售变现,就成了房企的隐形负担。在第一轮集中供地中,看起来开发商的拍地热情很高,但一算账,却发现“算不过账”了。

  第一件事,今年5月,在一次业绩说明会上,杭州龙头房企滨江集团董事长戚金兴表示,滨江集团在杭州第一轮集中土拍中拿了5块土地,努力做到1%—2%的净利润。

  半个月之前,杭州另一家龙头房企宋都股份宣布,宁可血亏5000万拍地保证金,也要退掉一块地。

  其中,关于8号地块,宋都与另一家房企祥生控股在微信语音通话中,初步确定合作模式。不料,几天后祥生方面忽然表示“不再合作”。

  另一块12号地块,宋都与浙江宝龙已经就地块的合作签订备忘录,但随后宝龙方面表示“放弃合作”。这下,宋都傻眼了,为了避免过大的资金压力,无奈放弃8号地块,损失保证金5000万。要知道,其2020年度的净利润才3.52亿元,这一次退地损失达到前一年净利润的14%。

  德科地产频道总编辑刘德科认为,地价太贵,房价又被严格限住,宋都铁定亏本,退地只需要亏5000万元,不退地的话至少得亏几个亿。

  今年7月底,杭州第二批集中地块挂牌,其中的十宗优质地块需要“竞品质”。所谓“竞品质”,就是这十宗地块,在各家开发商竞争价格前,要先来一轮品质方案的PK。这几年新楼盘的质量问题总是被人诟病,所以这个规定对买房者来说是件好事。

  浙报传媒地产研究院通过最新上线”系统,对十宗竞品质地块进行初步测算,以底价拿地的情况下,就有五宗地块预计将亏损,而利润率最大的地块也不超过4%。

  其中,亏损最大的地块,利润率为-10.6%。也就是说,即使底价拿下这块地,项目也不会获利,甚至亏损额将以亿计。注:建安成本4500元/㎡计;公租房建安成本4200元/㎡计;财务成本按18%计;税费按9%计;营销管理费用按3%计;精装成本按限定价格1/2计,车位配比100㎡配比1个,车位预估售价按精装限价*10倍。

  浙报传媒地产研究院还针对开发商做了一次抽样调查,关于“是否有兴趣参与竞品质地块的竞争”,超过80%的开发商选择了“我不配”。

  除了杭州,深圳方面也有类似情况,一位民营房企高管对“秦朔朋友圈”表示:近年来深圳供地紧张,即使房企的资金压力再大,也会关注,但当前条件下,拿地如同鸡肋。

  天风证券研究所以“土地均价/销售均价”为衡量指标,来测算房地产行业的毛利率空间,发现2017年该指标处于历史低点。

  如今,这一指标再次降至历史低点。截至7月底,该指标降至63.4%,比2017年的最低点63.7%还低了0.3个百分点。显然,集中供地政策,再叠加融资困难等其他因素,房企的利润空间正在被压缩。

  那么,问题来了,既然是“算不过账”了,为什么第一轮集中供地中开发商拿地的热情还这么高?这个问题,小巴采访了房产专家丁建刚老师,由他来做出解答。丁建刚

  今年4、5月间的第一次集中供地,那时市场热度更高,房地产企业普遍拿地焦虑,诸多热点城市出现了开发商非理性拿地的现象。

  因此,房地产企业,特别是民营房地产企业,已经无法承受高地价但同时可能面临的市场高风险。

  土地市场既存在着高价格继续挤压房企的风险,同时也存在着房企无可奈何,放弃拿地的风险。

  目前中央层面没有公开发布的,但坊间传言自然资源部召开了一次闭门会议,对集中供地政策做出了相应的调整,依据传闻的内容,我们得到以下信息:

  限定土地溢价上限15%,不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际地价;地价拍到封顶之后,通过摇号、一次性报价或规划方案评审等方法来决定土地归属……

  总体而言,这个传言具备一定的可信度,因为最近杭州、深圳等地重新发布了第二轮集中供地的公告,其中作出的调整,基本能与传言的内容对上。

  比如,8月26日,杭州的公告显示:一般地块溢价率上限由20%调整为15%,“竞品质”试点地块的溢价率上限由10%调整为5%,溢价封顶后直接转为线日,深圳的公告显示:将溢价上限从45%下降至15%,还下调了住房销售限价,比如本批次用地普通商品住房销售限价在原限价基础上下调3%—9.2%不等。政策的调整,或许意味着,开发商终于能有点利润了。

  对此,已经有部分房企表示“欣慰”。比如,在正荣地产的2021年中期业绩发布会上,行政总裁黄仙枝表示,“乐于见到在第二批集中供地中地价真正地降下来,对整个房地产发展的利润空间有好处。”

  对于地方政府来说,以前是“不能让房价涨得太快”,现在又加了一条“不能让土地价格涨得太快”。

  如果说以前的“新房限价政策”,是开发商必须让利给购房者。那么现在的“土地限价政策”,则是地方政府必须让利给开发商。

  土地出让金又是地方政府的主要财政来源,这意味着,地方政府需要拿捏好其中的分寸,做好权衡。

  那么,问题来了,若把集中供地政策调整,理解为地方政府给开发商“让利”,那么地方政府能承受吗?对房价有影响吗?小巴邀请地产专家刘德科老师来解答。刘德科

  这样的让利,地方政府能承受吗?暂时能。毕竟,这几年,地价涨得凶,稍微让一些利问题不大。

  过去五年,www.666604.com。地价涨得比房价还凶:地价涨了六成,房价涨了五成——按照国家统计局数据,今年上半年全国平均楼面地价跟2015年相比,上涨了约 62%〔2015年3341元/㎡,2021 年上半年为5424元/㎡,房企土地购置价格〕,全国平均房价上涨了约54%〔2015年为6793元/㎡,2021年上半年10847元/㎡,新建商品房价格〕。地方政府的钱还够花吗?土地出让金是地方政府的主要财政来源,让利之后,钱变少了。如果认认真真地“过紧日子”,是够花的;实在不够,那就多卖一些土地,补足让利损失。

  最后,自然资源部的这个新命令,针对的是部分重点城市,跟大部分城市没有直接关系。跟我们购房者就更没有直接关系了。虽然这个新命令可能可以给开发商带来一些利润,但我们购房者千万别指望开发商就能因此提升房产的品质。香港内部特马神算

  2. 浙里地产《测算 杭州的竞品质地块 为什么房企说“底价拿地都亏损”?》